আমেরিকার রিয়েল এস্টেট মার্কেটে কয়েক মাস ধরে চলা এক বিধ্বংসী যুদ্ধের অবসান ঘটেছে। বহুল ব্যবহৃত অনলাইন হোম সার্চ পোর্টাল জিলো (Zillow) কর্তৃক ঘোষিত ‘জিলো ব্যান’ নিয়ে কম্পাস (Compass) নামে দেশটির বৃহত্তম রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ কোম্পানির সঙ্গে বিরোধের আইনি লড়াই শেষ পর্যন্ত শান্তিপূর্ণভাবে নিষ্পত্তি হয়েছে। বুধবার কম্পাস তাদের মামলা প্রত্যাহার করে নেওয়ার ঘোষণা দেয়। যদিও এই যুদ্ধের সমাপ্তি ঘটলেও রিয়েল এস্টেটের ভবিষ্যৎ নিয়ন্ত্রণ নিয়ে আরও বড় এক লড়াই এখনও অব্যাহত রয়েছে। এই লড়াইই নির্ধারণ করবে ভবিষ্যতে মানুষ কীভাবে তাদের পরবর্তী বাড়ির সন্ধান করবে এবং তা খুঁজতে কি এখনও একজন এজেন্টের প্রয়োজন হবে।

গত বছরের গ্রীষ্ম থেকেই এই বিরোধ শুরু হয়। জিলো তাদের জনপ্রিয় ওয়েবসাইট থেকে কিছু বিক্রয়ের জন্য উপলব্ধ জমিজমার বিজ্ঞাপন সরিয়ে দেওয়া শুরু করে। তাদের অভিযোগ ছিল, রিয়েল এস্টেট এজেন্টরা নিজেদের মধ্যে ঘনিষ্ঠ সম্পর্ক গড়ে তুলে ‘প্রাইভেট লিস্টিং নেটওয়ার্ক’ তৈরি করেছে। এসব নেটওয়ার্কে শুধুমাত্র নিজেদের ব্রোকারেজের ওয়েবসাইট বা অভ্যন্তরীণ ডাটাবেসে বিজ্ঞাপন দেওয়া হতো, যা কেবল নির্দিষ্ট এজেন্টদের মাধ্যমেই দেখা যেত। কম্পাসের প্রধান নির্বাহী কর্মকর্তা রবার্ট রেফকিন তার এজেন্টদেরকে এমনভাবে বিজ্ঞাপন দেওয়ার পরামর্শ দিতেন যাতে পরে জিলোর মতো সাইটে বিজ্ঞাপন দেওয়া যায়।

এই পরিস্থিতিতে কম্পাস জিলোর বিরুদ্ধে ফেডারেল কোর্টে মামলা করে। তারা যুক্তি দেয় যে জিলোর এই নিষেধাজ্ঞা তাদের ব্যবসার জন্য মারাত্মক হুমকি। কম্পাস আরও উল্লেখ করে যে জিলো তাদের একচেটিয়া বিজ্ঞাপনগুলিকে সরিয়ে দেওয়ার ফলে গৃহক্রেতাদের মধ্যে বৈষম্য তৈরি হচ্ছে। কিছু ক্রেতা নির্দিষ্ট এজেন্টের সঙ্গে কাজ করার সুবাদে বা নির্দিষ্ট ব্রোকারেজের ওয়েবসাইট ভিজিট করার মাধ্যমে আগেই জমির বিজ্ঞাপন দেখতে পাচ্ছেন, যেখানে অন্যরা পিছিয়ে পড়ছেন।

এই বিরোধ চলাকালীন সময়ে কম্পাস তাদের একচেটিয়া বিজ্ঞাপনের তালিকা আরও বাড়িয়ে তোলে। এমনকি জানুয়ারি মাসে তারা মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রের দ্বিতীয় বৃহত্তম ব্রোকারেজ আমেরিকানওয়াইডের সঙ্গে ১.৬ বিলিয়ন ডলারের চুক্তি সম্পন্ন করে। পরবর্তীতে ফেব্রুয়ারি মাসে তারা রেডফিন নামক আরেকটি জনপ্রিয় হোম সার্চ পোর্টালের সঙ্গে চুক্তি করে যাতে তাদের বিজ্ঞাপনগুলো রেডফিনে বিশেষ গুরুত্ব পায়।

অবশেষে জিলো তাদের নীতিতে কিছুটা নমনীয়তা দেখায়। তারা ঘোষণা দেয় যে অনেক বিজ্ঞাপন যেগুলো প্রাথমিকভাবে নিষিদ্ধ হওয়ার কথা ছিল সেগুলো এখন আর সরিয়ে দেওয়া হবে না। তবে তারা এখনও ব্রোকারেজগুলোকে তাদের নিজস্ব ওয়েবসাইটে ‘হিডেন লিস্টিং’ অর্থাৎ ব্যক্তিগত ডাটাবেসে লুকিয়ে রাখা বিজ্ঞাপনের বিজ্ঞাপন দেওয়া থেকে বিরত থাকতে বলছে। জিলোর প্রধান শিল্প উন্নয়ন কর্মকর্তা এরল সামুয়েলসনের মতে, এমন বিজ্ঞাপন লুকিয়ে রাখা ক্রেতা ও বিক্রেতা উভয়ের জন্যই ক্ষতিকর এবং মার্কেটপ্লেসের জন্যও ক্ষতিকর।

জিলো নতুন একটি প্রোগ্রামও চালু করেছে যার নাম ‘জিলো প্রিভিউ’। এই প্রোগ্রামের মাধ্যমে যেসব ব্রোকারেজ তাদের ‘কামিং সুন’ অর্থাৎ এখনও বাজারে আনুষ্ঠানিকভাবে আসেনি এমন বিজ্ঞাপনগুলো জিলো পোর্টালে শেয়ার করবে তাদেরকে বিশেষ সুবিধা দেওয়া হবে। কম্পাসের প্রধান নির্বাহী রবার্ট রেফকিনের মতে, মানুষ স্বাধীনতা চায় এবং নিয়ন্ত্রণের বিরুদ্ধে তারা সবসময়ই প্রতিবাদ করে। তিনি বলেন, এজেন্ট ও বিক্রেতাদের উচিত তাদের পছন্দ অনুযায়ী কখন, কোথায় এবং কীভাবে তাদের জমির বিজ্ঞাপন দেবে তা নির্ধারণ করার স্বাধীনতা থাকা উচিত।

তবে কম্পাসের আইনি লড়াই পুরোপুরি জয়ী হতে পারেনি। ফেব্রুয়ারি মাসে একটি আদালত কম্পাসের প্রাথমিক নিষেধাজ্ঞার আবেদন প্রত্যাখ্যান করে। জিলোর একজন মুখপাত্র জানান যে কম্পাসের মামলা প্রত্যাহারের সিদ্ধান্তকে স্বাগত জানানো হলেও তাদের নিয়মাবলী এখনও বলবৎ রয়েছে। তিনি আরও বলেন যে কোনও ব্রোকারেজের ব্যক্তিগত ডাটাবেসে লুকানো বিজ্ঞাপনগুলো জিলো দেখাবে না।

এই মামলার সময় আদালতে উপস্থাপিত দলিলপত্র থেকে জানা যায় যে জিলোর নির্বাহীরা দুই ধরনের পদক্ষেপ নিয়ে আলোচনা করেছিলেন। তারা বিবেচনা করেছিলেন যে এজেন্টদের শাস্তি দেওয়া হবে নাকি তাদেরকে আরও বেশি বিজ্ঞাপন শেয়ার করতে উত্সাহিত করার জন্য বিশেষ সুবিধা দেওয়া হবে। কম্পাস ইতিমধ্যেই তাদের ‘এক্সক্লুসিভ লিস্টিং’ ডাটাবেসে আরও বেশি বিজ্ঞাপন যোগ করেছে।

জিলো প্রাথমিকভাবে যে ‘স্টিক অ্যাপ্রোচ’ নিয়েছিল তা ব্যর্থ হওয়ায় তারা এখন ‘ক্যারট অ্যাপ্রোচ’ অর্থাৎ ব্রোকারেজগুলোকে বিশেষ সুবিধা দেওয়ার দিকে মনোনিবেশ করেছে। তারা মনে করে যে এভাবে তারা আরও বেশি বিজ্ঞাপন নিজেদের পোর্টালে নিয়ে আসতে পারবে এবং ক্রেতাদের ক্ষতির হাত থেকে রক্ষা করতে পারবে। অন্য সার্চ পোর্টালগুলোও এখন ব্রোকারেজগুলোর সঙ্গে চুক্তি করে তাদের একচেটিয়া বিজ্ঞাপনগুলো নিজেদের ওয়েবসাইটে দেখানোর ব্যবস্থা করছে। এর ফলে ক্রেতাদের কাছে আরও বেশি বিজ্ঞাপন সহজলভ্য হবে। তবে এজন্য তাদেরকে একাধিক ওয়েবসাইট ঘুরতে হতে পারে।

এই পুরো প্রক্রিয়ার মূল উদ্দেশ্য হলো বিক্রেতা ও তাদের এজেন্টদের বিজ্ঞাপনের উপর আরও নিয়ন্ত্রণ প্রদান করা। জিলোর মতো পোর্টালগুলোতে বিজ্ঞাপন দেওয়ার ফলে অনেক বিক্রেতার হতাশা তৈরি হয় কারণ এসব পোর্টালে ঘরের দামের পরিবর্তন ও দীর্ঘদিন অবিক্রীত থাকার তথ্য প্রকাশিত হয়। কম্পাসের নেতৃত্ব দাবি করে যে তাদের এই প্রতিবাদ ও লড়াইয়ের ফলে বিক্রেতারা এখন তাদের বিজ্ঞাপনের উপর আরও নিয়ন্ত্রণ পাবেন। তারা বলেন, ক্রেতারা এখন আরও বেশি পছন্দের সুযোগ পাবেন এবং এটি একটি বিশাল জয়।

জমিজমার বিজ্ঞাপন সবসময়ই রিয়েল এস্টেট ব্যবসার সবচেয়ে মূল্যবান সম্পদ হিসেবে বিবেচিত। পোর্টালগুলোর মধ্যে তীব্র প্রতিযোগিতার ফলে বড় বড় ব্রোকারেজগুলো আরও বেশি লাভবান হবে। তারা আরও ভালো শর্তাবলী ও মুনাফার অংশ দাবি করতে পারবে। অন্যদিকে কিছু এজেন্ট তাদের পুরনো অভ্যাস অনুসরণ করে বিজ্ঞাপনগুলো জনসাধারণের দৃষ্টির বাইরে রাখতে থাকবে। তবে বেশিরভাগ ক্রেতারা এই ব্যবসায়িক দ্বন্দ্ব নিয়ে মাথা ঘামান না। তারা শুধু চান তাদের হাতের কাছে সব বিজ্ঞাপন তুলে দেওয়া হোক। আর তাই ভবিষ্যতে আরও বেশি বিজ্ঞাপন তাদের কাছে উপলব্ধ হওয়ার সম্ভাবনা রয়েছে।