গৃহ ক্রেতারা যখন নিজেদের জন্য একটি নতুন বাড়ির স্বপ্ন দেখেন, তখন তাদের মনোযোগ থাকে মূল্যের উপর। ছয় অঙ্কের সেই মূল্য দেখে হয় আনন্দ হয়তো উত্তেজনার উদ্রেক করে, নয়তো দুশ্চিন্তা। ক্রয়মূল্য ছাড়াও থাকে ডাউন পেমেন্টের বিশাল অঙ্ক, যার জন্য অনেককে কষ্ট করতে হয়। তারপর আসে মর্টগেজ রেটের হিসেব, যা ঋণের মোট খরচ নির্ধারণ করে। সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ হল মাসিক কিস্তি, যার বোঝা বহন করতে হয় কয়েক দশক ধরে। কিন্তু এই প্রধান খরচগুলি ছাড়াও আরও অনেক ছোটখাটো খরচ রয়েছে, যা অনেকেই অবহেলা করেন। সম্পত্তি কর, বাড়ির বিমা, আবাসিক সংঘের ফি, এমনকি ছাদ ফুটা হওয়া বা রান্নাঘর সংস্কারের মতো খরচগুলি ক্রমশ বেড়েই চলেছে।

গত কয়েক বছরে এই লুকিয়ে থাকা খরচগুলি এতটাই বৃদ্ধি পেয়েছে যে অনেক গৃহমালিকই তা বহন করতে পারছেন না। বিমা খরচ আকাশছোঁয়া হয়ে গেছে, যার পেছনে রয়েছে উপকরণ ও শ্রমের মূল্যবৃদ্ধি, সেইসঙ্গে ক্যালিফোর্নিয়ার দাবানল ও পূর্ব উপকূলের হারিকেনের মতো দুর্যোগ। সম্পত্তির মূল্য বৃদ্ধির ফলে করের পরিমাণও বেড়েছে। এমনকি আবাসিক সংঘগুলির সদস্য হওয়ার প্রবণতাও বৃদ্ধি পেয়েছে, যার ফলে নিয়মিত ফি দিতে হচ্ছে অনেক বেশি।

নেভি ফেডারেল ক্রেডিট ইউনিয়নের প্রধান অর্থনীতিবিদ হিদার লং জানান, ২০২০ সালে ক্রেডিট ইউনিয়ন মর্টগেজ গ্রহীতাদের কাছ থেকে গড়ে মাসে প্রায় ৪০০ ডলার কর ও বিমার জন্য কেটে রাখত। আজ সেই পরিমাণ দাঁড়িয়েছে ৬০০ ডলারে, যা পঞ্চাশ শতাংশ বৃদ্ধি। অনেক গ্রাহকই ব্যক্তিগত ঋণ নেওয়ার কথা ভাবছেন এই অতিরিক্ত ব্যয় বহন করার জন্য। লং এর মতে, মানুষ এত দ্রুত এই খরচ বৃদ্ধির জন্য প্রস্তুত ছিল না।

এমনকি যাদের আর্থিক অবস্থা শক্তিশালী, তারাও এই ব্যয় বৃদ্ধির চাপ অনুভব করছেন। আইসিই মর্টগেজ টেকনোলজির একটি নতুন বিশ্লেষণে দেখা গেছে যে যাদের বিমার খরচ ব্যাপকভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, তাদের মধ্যে অনেকে মর্টগেজের কিস্তি পরিশোধে ব্যর্থ হচ্ছেন। এমনকি যাদের ক্রেডিট স্কোর সর্বোচ্চ স্তরে রয়েছে, তারাও এই সমস্যার মুখোমুখি হচ্ছেন।

গত এক বছরে মর্টগেজ রেট সামান্য কমেছে, যা ঋণগ্রহীতাদের জন্য কিছুটা স্বস্তি এনে দিয়েছে। অনেক অঞ্চলে বাড়ির দাম স্থিতিশীল বা সামান্য কমেছে, ফলে দরদাম যুদ্ধের প্রবণতাও হ্রাস পেয়েছে। কিন্তু এই লুকিয়ে থাকা ফিগুলির বৃদ্ধি অনেকেরই পরিকল্পনা ভেস্তে দিতে পারে। যারা কয়েক বছর আগে কম দামে বাড়ি ক্রয় করেছেন, তাদের জন্য এই অতিরিক্ত খরচ অনেক সময় অসহনীয় হয়ে উঠছে।

হার্ভার্ড বিশ্ববিদ্যালয়ের যৌথ আবাসন গবেষণা কেন্দ্রের ফেলো স্টিভ কোলার জানান, কোভিড মহামারীর আগে বেশিরভাগ গৃহ ক্রেতারা বিমা ও করের মতো খরচগুলি নিয়মিতভাবে বৃদ্ধি পেলেও তা পরিচালনাযোগ্য ছিল। কিন্তু সাম্প্রতিক বিমার খরচ বৃদ্ধি এতটাই বেশি যে তা ভবিষ্যতের ক্রেতাদের জন্য একটি বড় বাধা হয়ে দাঁড়াতে পারে। তিনি বলেন, “২০১৬ সালে যদি কেউ বাড়ি ক্রয় করে থাকেন, তাহলে হয়তো তিনি ভেবেছিলেন যে বিমার খরচ অর্থনীতির অন্যান্য পণ্যের মতোই বৃদ্ধি পাবে। কিন্তু বাস্তবতা তা নয়।”

মর্টগেজ রেট ও বাড়ির দামের কথা যখন আলোচনা হয়, তখন অন্যান্য খরচগুলির কথা প্রায় ভুলেই যাওয়া হয়। বিদ্যুৎ বিল, রক্ষণাবেক্ষণ, আবাসিক সংঘের ফি, সম্পত্তি কর ও বিমা খরচ মিলে একজন গৃহমালিকের মাসিক বাড়ি সংক্রান্ত ব্যয়ের প্রায় ৪০ শতাংশ হয়ে থাকে। ফেডারেল রিজার্ভ ব্যাংক অফ মিনিয়াপোলিসের তথ্য অনুযায়ী, ২০২৩ সালে এই খরচগুলি পূর্বের তুলনায় প্রায় ৫.৫ শতাংশ বৃদ্ধি পেয়েছে, যেখানে মর্টগেজের মূল ও সুদের খরচ সামান্য কমেছে।

এই লুকিয়ে থাকা খরচগুলি প্রকৃতপক্ষে নতুন নয়, তবে সাম্প্রতিক বৃদ্ধি অনেককেই অস্বস্তিতে ফেলেছে। প্রাকৃতিক দুর্যোগ, শ্রমিক সংকট, নির্মাণ সামগ্রীর মূল্যবৃদ্ধি, এবং আবাসিক সংঘের ফি বৃদ্ধি — সব মিলিয়ে গৃহমালিকদের জন্য পরিস্থিতি ক্রমশ জটিল হয়ে উঠছে। বিশেষজ্ঞরা মনে করছেন, ভবিষ্যতে এই খরচগুলি আরও বৃদ্ধি পেতে পারে, যা গৃহ ক্রেতাদের জন্য নতুন চ্যালেঞ্জ নিয়ে আসবে।

অর্থনীতিবিদ জোয়েল বার্নার বলেন, “মানুষের মনোযোগ থাকে মূল দাম ও মর্টগেজ রেটের দিকে, কিন্তু মোট মাসিক খরচের একটি বড় অংশ জুড়ে থাকে অন্যান্য ফি। এসব ফি গৃহ ক্রয় ও বহাল রাখার ক্ষেত্রে বড় বাধা হয়ে দাঁড়াতে পারে।” তিনি আরও বলেন, “এই অতিরিক্ত খরচগুলি মানুষকে তাদের স্বপ্নের ঘর থেকে দূরে সরিয়ে দিতে পারে।”

গৃহ বিমার খরচ সাম্প্রতিক বছরগুলিতে ব্যাপকভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে। আইসিই মর্টগেজ টেকনোলজির তথ্য অনুযায়ী, গত বছর একক পরিবারের বাড়ির জন্য গড় মাসিক বিমা প্রিমিয়াম ছিল ২০১ ডলার, যা ২০১৯ সালের তুলনায় ৭২ শতাংশ বেশি। এমনকি যাদের ক্রেডিট স্কোর সর্বোচ্চ স্তরে রয়েছে, তারাও এই খরচ বৃদ্ধির কারণে মর্টগেজ পরিশোধে ব্যর্থ হচ্ছেন। বিশ্লেষণে দেখা গেছে, যাদের বিমার খরচ বেশি তারা অন্যদের তুলনায় দ্বিগুণ হারে মর্টগেজ পরিশোধে ব্যর্থ হন।

গৃহ ক্রেতারা এই পরিস্থিতির মুখোমুখি হয়ে হতাশাগ্রস্ত হয়ে পড়ছেন। যারা সাম্প্রতিক বছরগুলিতে বাড়ি ক্রয় করেছেন, তাদের জন্য এই অতিরিক্ত খরচগুলি অনেক সময় অসহনীয় হয়ে উঠছে। অথচ একই সময়ে তাদের সম্পত্তির মূল্য বৃদ্ধি পেয়েছে। কিন্তু এই সম্পত্তির মূল্য বৃদ্ধি তাৎক্ষণিকভাবে ব্যয় মেটানোর জন্য ব্যবহার করা যাচ্ছে না, কারণ তা শুধুমাত্র ঋণ গ্রহণ বা সম্পত্তি বিক্রয়ের মাধ্যমেই সম্ভব।

গৃহ বিমা খরচ বৃদ্ধির পেছনে রয়েছে প্রাকৃতিক দুর্যোগের বৃদ্ধি, নির্মাণ সামগ্রীর মূল্যবৃদ্ধি, এবং শ্রমিক সংকট। বিশেষজ্ঞরা বলছেন, এমন পরিস্থিতিতে গৃহমালিকদের জন্য ভবিষ্যত আরও কঠিন হয়ে উঠতে পারে। স্টিভ কোলার প্রশ্ন তুলেছেন, “যারা জলবায়ু পরিবর্তন ও বিমা খরচ বৃদ্ধির মতো সমস্যার মুখোমুখি হচ্ছেন, তাদের জন্য আমরা কীভাবে সামনে এগোবো? তাদের কাছে যদি সঞ্চয় বা আয় না থাকে, তাহলে তারা কীভাবে এই পরিস্থিতির সঙ্গে মানিয়ে নেবেন?”